Nuova agevolazione Imu per gli immobili in comodato

Nuova agevolazione Imu per gli immobili in comodato. Con la Legge di Stabilità 2016 è stata completamente rivista l’agevolazione prevista ai fini IMU per gli immobili concessi in comodato ad un familiare in linea retta di primo grado (genitori e figli). Innanzitutto preme evidenziare che la citata disposizione:
• elimina la possibilità, da parte del Comune, di assimilare all’abitazione principale gli immobili concessi in comodato al figlio / genitore;
• riconosce un’agevolazione consistente nella riduzione del 50% della base imponibile IMU.
Considerato che le modalità di determinazione della base imponibile IMU e TASI sono le medesime, detta riduzione è applicabile anche ai fini TASI.

LE CONDIZIONI RICHIESTE
Le condizioni che devono sussistere per poter fruire della riduzione IMU sono le seguenti:
•l’immobile essere concesso in comodato ad un familiare in linea retta di primo grado, ossia ad un figlio ovvero ad un genitore;
•l’immobile costituire l’abitazione principale del comodatario (sua dimora abituale e immobile nel quale risulta la residenza anagrafica);
• il comodante non possieda in Italia altri immobili, ad eccezione dell’abitazione principale.
• il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato. In altre parole, l’abitazione principale del comodante (sia essa di proprietà o meno) e l’immobile concesso in comodato devono essere ubicati nello stesso Comune;
• sia l’immobile concesso in comodato che l’abitazione principale del comodante siano non di lusso ossia non accatastati A/1, A/8 o A/9;
• il contratto di comodato sia registrato.
Ricordiamo che per i contratti redatti in forma scritta vige l’obbligo di registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto (come per i contratti di locazione) con assolvimento dell’imposta di bollo / registro;
Applicando detta disposizione al caso in esame, il MEF ha chiarito che, per beneficiare della riduzione IMU già dal mese di gennaio:
– per i contratti in forma scritta, occorre aver stipulato l’atto entro il 16.1.2016 (ai sensi dell’art. 9, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011, il mese può essere computato per intero se la condizione sussiste per almeno 15 giorni), con obbligo di registrazione entro il 5.2.2016;
-per i contratti verbali già in essere all’1.1.2016, “si ritiene che la registrazione deve essere effettuata entro l’1.3.2016.
Per i contratti stipulati successivamente, in applicazione del citato art. 9, l’agevolazione IMU / TASI potrà essere applicata per dodicesimi, in base ai mesi per i quali il contratto risulta in essere per almeno 15 giorni, provvedendo alla registrazione entro i successivi 20 giorni.
In merito si evidenzia che, considerato l’ammontare dell’imposta di registro dovuta (€ 200), è molto probabile che per il primo anno l’agevolazione non risulti molto conveniente, ma va comunque tenuto presente che a decorrere dal secondo anno sarà possibile fruire “pienamente” della riduzione del 50% dell’IMU / TASI senza necessità di sostenere ulteriori spese.
Per la registrazione dei contratti di comodato non va utilizzato il mod. RLI ma il mod. 69.

Il riconoscimento della riduzione in esame è infine subordinata alla presentazione della dichiarazione IMU attestante il possesso di detti requisiti.
Considerati gli “ordinari” termini di presentazione della dichiarazione IMU, ai fini in esame, la stessa, riguardando il 2016, dovrà essere presentata entro il 30.6.2017.

AMMONTARE DELL’IMU DOVUTA
Come sopra accennato, l’agevolazione IMU in esame consiste nella riduzione del 50% della base imponibile IMU. La stessa, quindi, va determinata con le modalità “ordinarie” e l’ammontare così ottenuto va dimezzato.
La base imponibile è quindi data dalla rendita catastale rivalutata x 160.
In merito, in occasione del citato incontro di inizio anno il MEF ha chiarito che:
• qualora l’immobile concesso in comodato sia di interesse storico – artistico, è possibile beneficiare sia della riduzione del 50% della base imponibile prevista per tale tipologia di immobili sia della riduzione prevista per gli immobili in comodato. Conseguentemente, “il contribuente versa sul 25% della base imponibile”.
• per gli immobili inagibili / inabitabili non può verificarsi il cumulo delle citate disposizioni, in considerazione del fatto che detti immobili non possono essere adibiti ad abitazione principale del comodatario e quindi per gli stessi viene meno una delle condizioni necessarie per poter fruire dell’agevolazione prevista in caso di comodato.

ALIQUOTA IMU DA APPLICARE
Al fine di quantificare l’IMU dovuta, alla base imponibile va applicata l’aliquota IMU deliberata dal Comune.
Con riferimento a detti immobili è possibile che la delibera / regolamento comunale:
• preveda una specifica aliquota.
Fermo restando che, come sopra evidenziato, il Comune non può più equiparare detti immobili all’abitazione principale e che conseguentemente le delibere che dispongono in tal senso non sono applicabili, la nuova normativa non intacca l’applicabilità dell’aliquota (solitamente “di favore”) che il Comune può aver deliberato per gli immobili concessi in comodato. In tali casi, quindi, alla base imponibile ridotta del 50% è applicabile la specifica aliquota fissata dal Comune;
• non preveda una specifica aliquota.
In tali casi è opportuno che sia chiarito quale aliquota debba essere applicata (quella prevista dal Comune per gli “altri immobili” ovvero l’aliquota ordinaria).