Prima casa, le norme relative al riacquisto agevolato

La Legge di Stabilità 2016 ha implementato la normativa inerente l’agevolazione per i soggetti che acquistano la c.d. prima casa, prevedendo la fruizione dei benefici “prima casa” per l’acquisto di una nuova “prima casa” anche se la precedente non è ancora stata ceduta, a condizione che la cessione della “vecchia prima casa” intervenga entro 1 anno dal nuovo acquisto agevolato.

Come noto per i soggetti che acquistano la c.d. prima casa è prevista la riduzione delle imposte:

LE CONDIZIONI PER FRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Al fine di poter fruire delle citate agevolazioni è necessario che:
 l’immobile sia “non di lusso”;
 sussistano le condizioni di cui alla Nota II-bis) dell’art. 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86.
GLI IMMOBILI “NON DI LUSSO”
Come noto:
• a decorrere dall’1.1.2014 l’individuazione di un immobile “non di lusso” ai fini dell’imposta di registro è determinata in base alla categoria catastale. In particolare, ai sensi dell’art. 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86, sono considerate tali le abitazioni diverse da quelle accatastate A1/, A/8 e A/9;
• l’art. 33, D.Lgs. n. 175/2014, c.d. “Decreto Semplificazioni”, al fine di uniformare il concetto di immobile “non lusso”, ha modificato il n. 21, Tabella A, parte II, DPR n. 633/72 eliminando il riferimento al DM 2.8.69 e riconoscendo l’applicabilità dell’aliquota IVA ridotta del 4% per l’acquisto della “prima casa” alle abitazioni di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, analogamente a quanto previsto ai fini dell’imposta di registro.

Modificando esclusivamente il citato n. 21, il Legislatore aveva creato un nuovo disallineamento in ambito IVA, in quando per alcune fattispecie (ad esempio, per le abitazioni “non prima casa”) risultava ancora necessario fare riferimento al DM 2.8.69. La questione è stata risolta con un’interpretazione estensiva della nuova norma fornita dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 30.12.2014, n. 31/E, in base alla quale è possibile applicare il criterio catastale per classificare l’immobile “di lusso / non di lusso” ai fini IVA anche nei casi di:
• costruzione di immobili prima casa e c.d. “Tupini” di cui al n. 39, Tabella A, parte II, DPR n.633/72;
• acquisto / costruzione di immobili abitativi “non prima casa” di cui al n. 127-undecies), Tabella A, parte III, DPR n. 633/72.
Al fine di determinare se un immobile è “di lusso” è quindi ora possibile fare sempre riferimento alla categoria catastale e non più alle caratteristiche elencate nel DM 2.8.69.

LE CONDIZIONI DELLA NOTA II-BIS)
Ai sensi della citata Nota II-bis) l’applicazione delle agevolazioni in esame è subordinata al sussistere delle condizioni di seguito riportate.
Comma 1
lett. a) L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui:
• l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la residenza
ovvero
• l’acquirente svolge la propria attività (se diverso dal Comune di residenza);
ovvero
• ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per motivi di lavoro.
Se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero è sufficiente che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.
lett. b) L’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare come “prima casa”.
lett. c) L’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dalla stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
Comma 2
In caso di cessioni soggette ad IVA le dichiarazioni relative al sussistere delle condizioni di cui al comma 1, da riferire al momento in cui si realizza l’effetto traslativo, possono essere effettuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.
Comma 3
Al sussistere delle condizioni di cui al comma 1, le agevolazioni in esame sono applicabili all’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze della “prima casa”, potendo considerare tali, limitatamente ad 1 per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
Comma 4
In caso di dichiarazioni mendaci o di trasferimento dell’immobile acquistato con i benefici in esame prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria oltre ad una soprattassa pari al 30% delle stesse imposte. In caso di compravendita soggetta ad IVA, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto provvede a recuperare dall’acquirente la maggiore imposta dovuta (risultante dall’applicazione dell’aliquota IVA non agevolata – 10% o 22%) e ad irrogare la sanzione pari al 30% della stessa. Sono altresì dovuti gli interessi di mora ex art. 55, comma 4, DPR n. 131/86.
Quanto sopra non trova applicazione e quindi i benefici “prima casa” non decadono qualora, a seguito della cessione della “prima casa” nei primi 5 anni dall’acquisto, si provvede entro 1 anno ad acquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Nuovo comma 4-bis
L’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lett. c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lett. a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro 1 anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4.
IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA DOPO LA FINANZIARIA 2016
Il nuovo comma 4-bis sopra riportato riguarda i soggetti proprietari di una “prima casa” che decidono di “sostituirla” acquistandone una nuova.
Fino al 31.12.2015, per poter acquistare la nuova “prima casa” fruendo delle agevolazioni in esame era necessario cedere la “vecchia prima casa” prima di acquistare quella nuova.
A decorrere dall’1.1.2016, con l’introduzione della disposizione in esame, le 2 condizioni sopra citate devono essere soddisfatte senza tenere conto della “prima casa” che si intende sostituire con la nuova.
In altre parole, è possibile richiedere l’applicazione dell’imposta di registro agevolata del 2% per l’acquisto della nuova abitazione anche quando la “vecchia prima casa” non è ancora stata ceduta, a condizione che quest’ultima sia ceduta entro 1 anno dal nuovo acquisto.

ACQUISTO ASSOGGETTATO AD IVA
Merita evidenziare che la norma fa riferimento soltanto all’imposta di registro in misura agevolata ma l’Agenzia delle Entrate nel consueto incontro di inizio anno con la stampa specializzata, ha chiarito che la nuova disposizione trova applicazione anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile IVA.

ACQUISIZIONE DEL NUOVO IMMOBILE PER SUCCESSIONE / DONAZIONE
Nel citato incontro con la stampa specializzata l’Agenzia ha inoltre chiarito che l’acquisto del nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno a rivendere quello preposseduto, può essere effettuato anche a titolo gratuito. La disciplina agevolativa riservata alla “prima casa” trova infatti applicazione, in via generale, anche con riferimento agli atti a titolo gratuito.
La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis) esplica quindi effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa” in sede di successione o donazione.
Nell’atto di donazione / dichiarazione di successione con cui si acquisisce il nuovo immobile in regime agevolato, dovrà risultare l’impegno a trasferire entro 1 anno l’immobile preposseduto. La nuova disposizione risulta applicabile per il riacquisto della “prima casa” a prescindere dal fatto che siano trascorsi o meno 5 anni dall’acquisto agevolato precedente.

CESSIONE “PRIMA CASA” NEI PRIMI 5 ANNI
Come noto, ai sensi del citato comma 4 della Nota II-bis), in caso di cessione della “prima casa” nei 5 anni successivi all’acquisto, il mantenimento delle agevolazioni fruite in sede di acquisto è riconosciuto a condizione che il soggetto interessato acquisti un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro 1 anno dalla cessione.
Volendo coordinare tale disposizione con la nuova norma, si ritiene che, al fine di non far decadere il diritto all’applicazione delle imposte in misura ridotta di cui si è beneficiato per l’acquisto della “vecchia prima casa”, sia sufficiente che tra l’acquisto del nuovo e la cessione del vecchio immobile non trascorra più di 1 anno, a prescindere dal fatto che si verifichi prima l’acquisto della nuova abitazione principale o prima la cessione della “vecchia prima casa”.

CREDITO D’IMPOSTA RIACQUISTO “PRIMA CASA”
Per quanto riguarda il riconoscimento del credito d’imposta di cui all’art. 7, Legge n. 448/98 ai soggetti che provvedono ad acquisire, entro 1 anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, un’altra casa di abitazione, sempreché anche in relazione al secondo acquisto sussistano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, l’Agenzia delle Entrate nel citato incontro con la stampa specializzata ha chiarito che:
“deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato articolo 7 spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto. Una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione della «prima casa», introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto. All’atto di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni «prima casa» il contribuente potrà, quindi, fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto nel limite, in ogni caso, dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposte in occasione dell’acquisizione dell’immobile preposseduto”.

MANCATA CESSIONE ENTRO L’ANNO DELLA “VECCHIA PRIMA CASA”
Il nuovo comma 4-bis in esame prevede espressamente che, qualora entro 1 anno dal nuovo acquisto non si verifichi la cessione della “vecchia prima casa” trova applicazione il comma 4 ai sensi del quale il venir meno di una delle condizioni previste comporta la decadenza dei benefici “prima casa” con la conseguente applicazione delle imposte in misura ordinaria nonché della sanzione del 30% delle stesse. In particolare, il venir meno della cessione dell’immobile preposseduto comporta che per l’acquisto della “nuova prima casa” sarà richiesto il versamento:
• delle maggiori imposte risultanti dalla differenza tra quanto dovuto applicando le aliquote ordinarie e quanto versato applicando le agevolazioni in esame;
• dei relativi interessi di mora;
• della sanzione pari al 30% delle imposte dovute.
Dovrà essere chiarito se anche in tale contesto il contribuente, presentando un’istanza all’Ufficio presso il quale l’acquisto della “nuova prima casa” è stato registrato, possa rettificare l’impegno a cedere la “vecchia prima casa” richiedendo la riliquidazione delle imposte dovute e versare così solo le maggiori imposte dovute con i relativi interessi e non anche la sanzione.